东海证券 10万亿“沉睡”公积金正在激活，各地新政密集落地

随着新修订的《住房公积金管理条例》正式实施东海证券，全国多地密集落地公积金优化新政。

近来，深圳拟新增装修住房、支付物业费两类提取情形，并将无房职工租房提取比例阶段性提升；而南京新政落地不久即有超7000名缴存人成功申请新政下的提取业务；而沈阳则因地制宜地将采暖费也纳入了物业费提取范围；重庆支持购买车位提取、长沙支持缴纳契税提取……据中指不完全统计，9月20日前后，全国超40地出台公积金优化调整政策。

业内认为，各地的公积金新政正在从“买房还贷”到覆盖装修、物业费、采暖费、适老化/适儿化改造等居住全周期支出，该项制度正在完成一次功能定位的根本性重构，向即期消费型楼市稳定器转型。

深圳新政覆盖大部分需求

继广州之后，深圳也落地了公积金新政。近日，深圳市住房公积金管理中心发布了《关于支持装修住房提取住房公积金等有关事项的通知（征求意见稿）》，公开征求意见至10月16日。

据悉，本次调整以国务院《住房公积金管理条例》9月20日大修新增装修、物业费两类提取情形为依据，从新增提取、上调租房提取比例、规范购房再交易三端同步发力。

具体来看，深圳此次新增了两类提取情形，包括增设装修住房提取情形、单列支付住房物业费提取情形。

其中，职工家庭可就其在深圳市拥有的一套住房申请提取公积金用于装修，提取额度不超过25万元，有正规装修发票按实提取，无发票的可提取额不超过建筑面积×1800元/平方米；同时，职工家庭还可就其在深圳市拥有的一套住房申请提取公积金支付物业费，每月提取额度上限为550元。

在租房方面，深圳此次阶段性提高租房提取额度标准，提取比例由65%阶段性上调至80%。自2027年11月1日起两年内，无房职工租房提取比例由当月应缴存额65%提至80%，直接提升了青年刚需群体的租金支付能力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳此次的公积金新政利好可以覆盖到大部分市民的需求。其中，按照深圳高层住宅最高3.9元/平方米/月计，每月最高上限的物业费提取就能覆盖到140平方米的住宅物业费，覆盖了绝大多数商品房小区。在装修费提取上，按无发票的情形计，1800元/平方米的提取标准，最高25万元的额度可解决近140平方米房子的装修，也覆盖了多数项目的装修额度。在租房方面，当前的提取额度也能覆盖多数租客的租金需求。

在李宇嘉看来，深圳此次新政充分贯彻了应提尽提，鼓励多元化住房消费的原则，顺应住房进入存量时代，对存量物业（而非新增购置）的消费明显增加的趋势，顺应了居民住房需求从购房为主转向养房、修房等多元化住房需求。此外，深圳公积金结余、沉淀比较多，这次也希望和鼓励缴存人多提取，并用于住房消费。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅也提到，本次政策属于存量房时代公积金制度的功能性补位，中长期意义在于拓宽公积金使用场景、提升缴存职工获得感，并通过装修消费间接带动家居产业链修复。在深圳楼市温和修复的背景下，此次公积金新政更有助于巩固市场底部、推动行业向更可持续方向发展。

公积金制度加速转型

今年国家层面上对《住房公积金管理条例》（以下简称为“《条例》”）的修订，是该条例自1999年施行以来力度最大的一次修订，涵盖拓宽提取使用范围、提升管理服务效能、强化风险防控、扩大制度覆盖面四大方向。

业内认为，目前全国住房公积金缴存余额已超过10万亿元，过去这笔巨额资金长期存在使用效率偏低的情况，此次将更多场景等纳入提取范围，使该笔资金从低频大额的购房融资工具转向覆盖更广、频次更高的住房支持工具。

9月20日，新修订的《条例》正式实施以来，多城密集落地公积金新政策。

一线城市中，除深圳外，广州也在近期落实了公积金新政，公布了住房装修翻新提取公积金标准、提高了支付房租的提取额度、扩展了交物业费的使用场景，并率先提出在国内任何城市购买自住住房，都可以提取本人公积金余额，不再局限于广州本地房产。

其他城市的步伐更大，将更多住房领域的消费场景纳入到了公积金的覆盖范围内。例如辽宁省沈阳市在九项优化政策中将采暖费等的支出也纳入了提取范围；在湖南岳阳市则增加了对适老化/适儿化改造的支持，最高提取额度均设定在3万元。

此外，还有越来越多城市开始将公积金与生育支持政策挂钩。近来，济南、湛江、铜仁、湘潭等城市相继提高了多孩家庭公积金贷款额度，其中湖州在10月中旬发布的优化政策中提及，针对三孩及以上家庭的公积金贷款额度最高可上浮100%；湖北等多地还提高了初婚初育家庭的公积金贷款额度。

58安居客研究院统计，以9月18日-9月24日一周内，有近20城集中出台公积金新政策，绝大多数围绕装修、物业费、适老化/适儿化改造、老旧住房自主更新等新场景，这也标志着公积金政策调整从“贷款端松绑”全面转向“使用端扩围”，撬动账户沉睡资金进入居住消费。

进入10月以来，各地公积金政策的落地执行速度加快，江苏南京、苏州等地已开始受理装修、物业费提取业务，其中南京目前已有超7000名缴存人成功申请办理本次新政的业务，申请金额约1600万元。

上述机构认为，这是公积金制度角色转变的集中体现，从楼市调控的“高频松绑工具”转向“居住消费的制度底座”。装修、物业费、适老化改造等场景将账户“沉睡资金”引入居住消费，同时兼顾“一老一小”民生场景，政策的社会功能显著增强。

中国银河证券研报认为，本轮公积金改革的一个鲜明特征是，各地不再将公积金政策视为孤立的社会保障工具，而是将其作为稳楼市组合拳的关键一环。

该机构认为，北京、上海两地早在8月份发布的公积金政策就已显示出这一个变革方向，即公积金不再是购房后才能用的被动工具，而是从首付到契税、从车位到装修全链条释放购买力的前置引擎。如今，叠加国家层面修订条例新增装修、物业费提取并取消租房提取门槛，公积金制度正从长期储蓄型住房保障向即期消费型楼市稳定器转型。

“公积金或为稳楼市的重要工具。”中国银河证券研报表示，本轮公积金改革的底层逻辑清晰，是以释放沉淀资金、降低入市门槛、拓宽使用场景的方式，激活增量需求、托底市场预期，在“房住不炒”框架下实现稳楼市目标。

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